Recht op een laadpaal in mede-eigendom: de gids voor 2026

Een mede-eigenaar in België heeft geen stemming van de algemene vergadering nodig om een laadpaal aan zijn parkeerplaats te plaatsen: artikel 3.82 van het Burgerlijk Wetboek geeft hem het recht om op eigen kosten kabels door de gemeenschappelijke delen te trekken. Hij meldt dat minstens twee maanden voor de werken aangetekend aan de syndicus. Komt er binnen die termijn geen verzet op grond van een van de drie wettelijke redenen, dan is het recht verworven.

Deze gids gaat verder dan de regel: een modelbrief, concrete voorbeelden van gegrond en ongegrond verzet, wat er gebeurt als de VME niets doet, de bekabeling vanaf uw meter, de Sibelga-regels in Brussel, de melding bij de netbeheerder, de verzekering, de huurder en de verkoop.

Wat zegt artikel 3.82 van het Burgerlijk Wetboek precies?

Paragraaf 2 van artikel 3.82 (Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, van kracht sinds 1 september 2021, voordien artikel 577-2) geeft mede-eigenaars "het wettelijke en kosteloze recht om kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemeenschappelijke delen aan te leggen". Het woord laadpaal staat er niet in: de wet beoogt werken die de infrastructuur van uw privatief deel optimaliseren op het vlak van energie, en een laadpunt valt daaronder.

Uit de tekst volgen drie regels:

• er mogen geen financiële lasten naar de andere mede-eigenaars gaan;
• u veroorzaakt zo weinig mogelijk hinder en overlegt te goeder trouw met de syndicus, die de werken op elk moment mag opvolgen;
• wie de infrastructuur voor eigen rekening aanlegt, blijft er eigenaar van, ook in de gemeenschappelijke delen.

De wet voorziet daarentegen geen bijdrage van mede-eigenaars die later op uw leiding aansluiten. Wil een buur uw bekabeling gebruiken, leg dat dan schriftelijk vast in een overeenkomst.

De procedure in 5 stappen

De termijn van twee maanden loopt vanaf de ontvangst van uw brief: bewaar het afgiftebewijs en het ontvangstbewijs. Reken op drie à vier maanden tussen de eerste offerte en de eerste laadbeurt.

Modelbrief aan de syndicus

De wet vraagt drie elementen: het adres van de afzender, een beschrijving van de geplande werken en een rechtvaardiging van de optimalisatie. Een brief zonder een van die drie nodigt uit tot betwisting. Een sjabloon om aan te passen:

Betreft: melding van werken aan laadinfrastructuur op grond van artikel 3.82, § 2 van het Burgerlijk Wetboek

"Geachte syndicus, ondergetekende [naam], eigenaar van kavel [nummer] en parkeerplaats [nummer], wonende te [volledig adres], meldt u hierbij het voornemen om op eigen kosten een laadpunt voor een elektrisch voertuig te laten plaatsen op deze parkeerplaats."

"Beschrijving van de werken: plaatsing van een kabel van [sectie] mm² vanaf [mijn privatieve meter in het meterlokaal / mijn verdeelkast] tot parkeerplaats [nummer], via [de bestaande kabelgoot / een buis tegen het plafond van de parking], over ongeveer [lengte] m; installatie van een [laadpaal van 7,4 kW / versterkt stopcontact] met eigen differentieelbeveiliging. Uitvoerder: [naam, ondernemingsnummer]. Offerte en schema in bijlage."

"Rechtvaardiging van de optimalisatie: deze werken maken het laden van een elektrisch voertuig vanaf mijn privatieve parkeerplaats mogelijk en verbeteren zo de energie-infrastructuur van mijn kavel. Ze brengen geen financiële lasten mee voor de VME of de andere mede-eigenaars: ik draag alle kosten van plaatsing, onderhoud en verbruik, en ik blijf eigenaar van de infrastructuur."

"Geplande start van de werken: [datum, minstens twee maanden na ontvangst]. Ik organiseer de werken graag in overleg, met zo weinig mogelijk hinder."

Voeg de offerte, een plan van het tracé en de technische fiche toe: daarmee vermijdt u het meeste verzet.

De 3 redenen voor verzet, met concrete voorbeelden

De VME (of een mede-eigenaar) kan enkel aangetekend verzet aantekenen, binnen de termijn, op straffe van verval, en op grond van een rechtmatig belang. De wet noemt er precies drie. Een principieel bezwaar, de vrees voor een precedent of een vage opmerking over de esthetiek volstaan niet.

Deze voorbeelden tonen hoe de redenen gelezen worden: bij onenigheid beslist de vrederechter van de plaats van het gebouw geval per geval.

En als de VME niets doet?

Stilzwijgen speelt in uw voordeel. Komt er binnen twee maanden na ontvangst van uw brief geen aangetekend verzet, dan vervalt het recht op verzet en mag u de werken starten. Verzet dat te laat komt, per e-mail of mondeling op de algemene vergadering, voldoet niet aan artikel 3.82.

Twee situaties liggen anders:

• De VME beslist de werken zelf uit te voeren. De wet laat dat toe: ze meldt het op dezelfde manier, en de werken starten uiterlijk zes maanden na ontvangst van haar aangetekende zending. Vaak is dat de start van een collectieve installatie.
• De syndicus antwoordt niet maar blokkeert de toegang (meterlokaal op slot, geen sleutel). Het recht is verworven: eerst een schriftelijke ingebrekestelling, zo nodig de vrederechter.

Collectieve installatie: tweederdemeerderheid (artikel 3.88)

Uw individuele recht sluit een oplossing voor het hele gebouw niet uit. Werken aan de gemeenschappelijke delen worden gestemd met een tweederdemeerderheid op de algemene vergadering (artikel 3.88, § 1, 1°, b). Het Burgerlijk Wetboek heeft geen aparte regel voor laadpalen: het gewone regime voor werken geldt.

In een grote parking is de collectieve weg technisch vaak de gezondste: de aansluiting van een gebouw is niet gedimensioneerd voor tientallen wagens die tegelijk laden. Leg bij de stemming meteen vast hoe het verbruik en het abonnement van de laadmeter aan elke gebruiker worden doorgerekend: dat punt blokkeert het vaakst.

Bekabeling: uw meter, de gemeenschappelijke meter of een nieuwe aansluiting

Deze technische keuze bepaalt al de rest, ook de reden "financiële lasten".

In Vlaanderen en Wallonië legt geen enkele tekst van de netbeheerder een optie op voor een individueel laadpunt. In Brussel geldt vanaf 3 plaatsen wel een collectieve regel (volgende sectie).

Brussel: de Sibelga-regels voor parkings

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest legt Sibelga het laden in gebouwen vast:

• vanaf meer dan 3 parkeerplaatsen moet het laden collectief worden aangepakt, met een collectieve meter voor alle laadpalen: een slimme meter voor het laden of de gemeenschappelijke meter van het gebouw;
• een individuele meter per laadpunt blijft mogelijk als de syndicus of de VME daarom vraagt, maar dan kiest de hele mede-eigendom voor die oplossing;
• de gebruikte meter moet een slimme meter zijn;
• het maximale vermogen van een laadpunt in een gebouw is 11 kW; 22 kW kan enkel met een energiebeheersysteem;
• load balancing is verplicht als het geïnstalleerde vermogen hoger ligt dan het vermogen dat voor het laden ter beschikking staat;
• de afrekening van het verbruik per gebruiker moet door een derde gebeuren (leverancier van de laadpalen of de mede-eigendom);
• de syndicus bevraagt de bewoners en dient de aanvraag bij Sibelga in.

Concreet: in Brussel is een losse laadpaal op de meter van uw appartement niet de standaardoplossing in een parking met meer dan 3 plaatsen. Overleg met de syndicus voor u de aangetekende brief verstuurt.

Het laadpunt melden bij de netbeheerder

De melding is verplicht in de drie gewesten, na de AREI-keuring:

Verzekering en veiligheid in een ondergrondse parking

Geen enkele tekst verplicht u om een laadpaal bij de verzekeraar te melden, maar het is goede praktijk: een laadpaal in de gemeenschappelijke delen maakt deel uit van het gebouw.

• Laadpaal van een mede-eigenaar: verzeker hem via uw eigen woningpolis en verwittig de syndicus, die de brandverzekeraar van het gebouw informeert.
• Collectieve installatie: de nieuwwaarde hoort in het verzekerde kapitaal van het gebouw.
• Goede praktijken volgens verzekeraars: aparte kring, bereikbare noodstop, geen brandbare opslag in de buurt, de brandweer informeren als het aantal laadpunten stijgt.

In Brussel moeten overdekte parkings met een milieuvergunning bovendien een branddetectie hebben die de stroom naar de laadpalen onderbreekt.

Wat kost het en wie betaalt wat?

Voor een individueel laadpunt is alles ten laste van de aanvrager: de leiding, de laadpaal of het versterkte stopcontact, de AREI-keuring, het onderhoud en de stroom. De prijs hangt vooral af van de afstand tussen uw meter en uw parkeerplaats: vraag meerdere offertes op basis van hetzelfde technische dossier.

Aan steun is er in 2026 geen gewestelijke premie voor een private laadpaal, en de federale belastingvermindering voor een slimme laadpaal is afgelopen voor installaties na 31 augustus 2024. Het btw-tarief van 6 % kan als de laadpaal geplaatst en gefactureerd wordt door een vakman in een private woning waarvan de eerste ingebruikname minstens 10 jaar oud is, die voor minstens 50 % als woning dient, met de laadpaal in de woning, de garage of aan de gevel. Een laadpaal die u zonder plaatsing koopt, blijft aan 21 %.

Huurder: geen eigen recht, wel een stappenplan

Artikel 3.82 geldt voor mede-eigenaars. Geen van de drie gewestelijke huurregelingen geeft de huurder een specifiek recht op een laadpaal. In de praktijk:

1. vraag het schriftelijke akkoord van de verhuurder, met de offerte;
2. de verhuurder stuurt als mede-eigenaar zelf de melding naar de syndicus;
3. leg schriftelijk vast wie betaalt, wie eigenaar is van de laadpaal en wat ermee gebeurt aan het einde van de huur (blijft hangen, wordt overgenomen of weggehaald).

Verkoop van het appartement of vertrek bij de werkgever

• Verkoop: de wet zegt enkel dat de installateur eigenaar blijft. Of de laadpaal met de kavel meegaat of weggehaald wordt, regelt u in het compromis en de verkoopakte: laat het vermelden.
• Laadpaal betaald door de werkgever: volgens de sociale secretariaten doet de installatie van een laadpaal bij de bestuurder van een elektrische bedrijfswagen geen apart voordeel van alle aard ontstaan naast dat van de wagen. Houdt de medewerker de laadpaal bij zijn vertrek gratis, dan kan er een voordeel ontstaan, afnemend over 4 jaar na de plaatsing. Leg de regel vast in de car policy (overname, afkoop of verwijdering).

Bedrijfswagen: het laden in mede-eigendom meten en terugbetalen

De werkgever betaalt de stroom terug tegen de werkelijke kost van het contract van de bestuurder of tegen het CREG-tarief, een maximumbedrag per kWh dat elk kwartaal per gewest van de woonplaats wordt vastgelegd; in het vierde kwartaal van 2026: 32,25 cent per kWh in Vlaanderen, 36,88 cent in Brussel en 37,79 cent in Wallonië (CREG). De terugbetaling is enkel vrij van RSZ-bijdragen en belasting als het verbruik van de wagen controleerbaar en apart van het gezin gemeten wordt, met voor elk meetsysteem dat sinds 1 januari 2025 werd aangekocht een nauwkeurigheid van klasse B of gelijkwaardig. De volledige regels staan in onze gids over het terugbetalen van thuisladen.

In mede-eigendom wordt dat net lastig: gemeenschappelijke meter, collectieve Sibelga-meter, tussenmeters die met de hand worden afgelezen. Voltaback meet elke laadbeurt per wagen en berekent de terugbetaling tegen de werkelijke kost of tegen het CREG-tarief, elk kwartaal en per gewest bijgewerkt, zonder verplichte connected laadpaal of slimme laadkabel, wat de installatie in de parking ook is. Voltaback steunt op de MID-gecertificeerde meter van de woning zelf, niet op een losse kabelmeter. De nauwkeurigheid is geaudit door een onafhankelijke derde partij (afwijking van 1,22 %, onder 2 %), Voltaback is ISO 27001-gecertificeerd en de werkgever krijgt nooit de geolocatie van de bestuurder te zien. Meer dan 200 bedrijven, waaronder grote Europese groepen, gebruiken het, onder meer Equans, BNP Paribas, Lyreco en Sodexo.

Laden uw bestuurders in een appartement? Vraag een demo en zie de meting op uw eigen wagens.

Bronnen

Burgerlijk Wetboek, artikelen 3.82 en 3.88 (Justel, geraadpleegd op 16 oktober 2026); Sibelga, laden in een gebouw; Fluvius, laadpaal melden; ORES, laadpaal melden; CREG, kwartaaltarieven voor de terugbetaling van thuisladen; circulaire 2024/C/77 van de FOD Financiën en addenda; Securex, laadpaal ter beschikking gesteld door de werkgever (2021).