Ladestation im Stockwerkeigentum oder in der Mietwohnung: Mehrheiten, Zustimmung und das geplante Recht auf Laden

In der Schweiz gibt es heute noch kein gesetzliches Recht auf Laden: Im Stockwerkeigentum braucht eine Ladestation in der Regel das qualifizierte Mehr der Stockwerkeigentümerversammlung, in der Mietwohnung die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Eine Änderung des Energiegesetzes, die der Bundesrat am 19. Juni 2026 in die Vernehmlassung geschickt hat, soll Eigentümer künftig verpflichten können, auf Verlangen eine Grundinstallation zu erstellen.

Dieser Beitrag erklärt Schritt für Schritt, welche Mehrheit Sie brauchen, wie die Zustimmung nach Art. 260a OR funktioniert, was die Vorlage genau enthält und wo sie heute steht. Dazu kommen Kosten, kantonale Förderprogramme und die Rolle des Arbeitgebers bei Geschäftsfahrzeugen. Denn wohnt eine mitarbeitende Person im Stockwerkeigentum, ist oft der Parkplatz der Engpass, nicht das Auto. Voltaback vergütet für über 200 Kundenunternehmen das Laden zu Hause und sieht diesen Fall regelmässig.

Das Wichtigste in Kürze

• Stockwerkeigentum: Eine Ladestation gilt nach herrschender Auffassung als nützliche bauliche Massnahme. Ohne abweichendes Reglement braucht es die Mehrheit der Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (Art. 647d ZGB).
• Vorabklärung: Für den Auftrag zur Bedürfnis- und Machbarkeitsabklärung genügt das einfache Mehr.
• Miete: Schriftliche Zustimmung des Vermieters (Art. 260a OR).
• Recht auf Laden: Vernehmlassung am 12. Oktober 2026 abgeschlossen, noch nichts in Kraft.
• Kosten: rund CHF 500.– bis CHF 1'500.– pro Parkplatz für die Grundinstallation einer Einstellhalle (Leitfaden EnergieSchweiz).

Die heutige Rechtslage: kein Anspruch auf eine Ladestation

Stand November 2026 kennt das Schweizer Recht keinen individuellen Anspruch auf eine Ladestation. Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer brauchen einen Beschluss der Gemeinschaft, Mieterinnen und Mieter die Zustimmung des Vermieters.

Das ist der zentrale Unterschied zu Nachbarländern mit gesetzlichem Anspruch. Ein Gesuch mit Fristablauf genügt nicht. Sie müssen überzeugen, und dafür brauchen Sie gute Unterlagen. Die meisten Ablehnungen entstehen aus Unsicherheit über die verfügbare Anschlussleistung und die Kostenverteilung. Beides klärt eine Vorabklärung.

Warum betrifft eine Wallbox gemeinschaftliche Teile?

Auch wenn Ihnen ein Parkplatz zur ausschliesslichen Nutzung zugewiesen ist: Die Zuleitung beginnt an der Hauptverteilung des Gebäudes und führt durch die Einstellhalle. Anschluss, Schutzeinrichtungen, Kabeltrassen und allenfalls die Verstärkung des Hausanschlusses betreffen gemeinschaftliche Teile. Deshalb braucht es vor dem Einbau einen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG). Quelle: BFE / EnergieSchweiz, Leitfaden Ladeinfrastruktur im Stockwerkeigentum.

Stockwerkeigentum: welches Mehr braucht eine Ladestation?

Das ZGB unterscheidet drei Arten baulicher Massnahmen, jede mit eigenem Quorum:

Nach derzeit herrschender Auffassung, die der Leitfaden von BFE, Swiss eMobility und den Immobilienverbänden übernimmt, ist sowohl eine einzelne Ladestation als auch eine intelligente, ausbaufähige Ladeinfrastruktur eine nützliche bauliche Massnahme. Sie brauchen also das doppelte Mehr: mehr als die Hälfte der Köpfe, die zusammen mehr als die Hälfte der Wertquoten halten.

Das Reglement kann abweichen

Das Nutzungs- und Verwaltungsreglement Ihrer Gemeinschaft kann andere Quoren vorsehen oder jedem Stockwerkeigentümer das Recht einräumen, unter Bedingungen eine Ladestation zu erstellen. Lesen Sie es zuerst. Einige neuere Gemeinschaften haben ihr Reglement bereits entsprechend angepasst.

Einfaches Mehr für die Vorabklärung

Bevor über die Ausführung abgestimmt wird, kann die Versammlung die Verwaltung mit einer Bedürfnis-, Machbarkeits- und Förderabklärung beauftragen. Dieser Beschluss braucht nur das einfache Mehr. Verfügt die Verwaltung über ausreichende Kompetenzen und Kompetenzsummen, kann sie die Vorarbeiten sogar ohne Beschluss durchführen. Der Leitfaden enthält einen Musterantrag dafür. Quelle: BFE, Leitfaden für Stockwerkeigentümergemeinschaften.

Der Ablauf in der Praxis

1. Bedürfnisabklärung: Wer hat oder plant in den nächsten fünf Jahren ein Elektroauto?
2. Auftrag zur Vorabklärung mit einfachem Mehr oder durch die Verwaltung.
3. Technische Abklärung durch einen konzessionierten Elektroinstallateur: Anschlussleistung, Lastmanagement, Leitungsführung, Richtofferte.
4. Antrag an die Versammlung mit Varianten, Kosten und Kostenverteiler.
5. Beschluss mit qualifiziertem Mehr, sofern das Reglement nichts anderes vorsieht.
6. Ausführung: technisches Anschlussgesuch und Installationsanzeige beim Netzbetreiber, danach Sicherheitsnachweis (SiNa).

Eine Installation ohne Beschluss kann auf Kosten des Erstellers wieder entfernt werden müssen. Bestellen Sie die Wallbox deshalb erst nach dem Beschluss.

Mietwohnung: schriftliche Zustimmung des Vermieters

Wer als Mieterin oder Mieter eine Ladestation oder eine eigene Steckdose installieren möchte, verändert die Mietsache. Art. 260a OR verlangt dafür die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Fehlt sie, kann der Vermieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.

Art. 260a OR enthält zwei weitere Regeln, die Sie von Anfang an verhandeln sollten:

• Hat der Vermieter zugestimmt, kann er die Wiederherstellung bei Mietende nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart wurde.
• Weist die Sache bei Mietende dank der Erneuerung einen erheblichen Mehrwert auf, kann der Mieter eine Entschädigung verlangen, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart ist.

Halten Sie in der Vereinbarung fest: wer bezahlt, wem die Ladestation gehört, wie der Strom gemessen und abgerechnet wird und was bei Mietende gilt. Das BFE hat dazu einen eigenen Leitfaden für Mieter und Vermieter veröffentlicht. Quelle: BFE, Leitfaden Laden in Mietliegenschaften und OR Art. 260a.

Mietwohnung im Stockwerkeigentum

Mieten Sie eine Eigentumswohnung, braucht es zwei Zustimmungen: die Ihres Vermieters und den Beschluss der Gemeinschaft für die gemeinschaftlichen Teile. Den Antrag an die Versammlung stellt Ihr Vermieter als Stockwerkeigentümer.

Das geplante Recht auf Laden

Im Juni 2025 hat das Parlament die Motion 23.3936 von Nationalrat Jürg Grossen «Laden von Elektroautos im Mietverhältnis und Stockwerkeigentum» überwiesen. Der Nationalrat hatte sie 2024 angenommen, der Ständerat folgte in der Sommersession 2025. Quelle: electrive, 12. Juni 2025.

Was die Vernehmlassungsvorlage vorsieht

Am 19. Juni 2026 hat der Bundesrat eine Änderung des Energiegesetzes in die Vernehmlassung geschickt, Frist 12. Oktober 2026. Gemäss Medienmitteilung:

• Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnliegenschaften sollen verpflichtet werden können, die Grundinstallation zum Laden elektrischer Fahrzeuge zu erstellen, wenn Mietende oder Stockwerkeigentümer dies verlangen;
• die Grundinstallation umfasst die Zuleitung zum betroffenen Parkplatz, ein System zur Zuordnung des Stromverbrauchs und bei Bedarf ein Lastmanagement;
• anspruchsberechtigt sind nur Personen, die selbst in der Liegenschaft wohnen und deren Parkplatz zusammen mit der Wohnung überlassen wurde, Untermiete eingeschlossen;
• die Erstellung muss zumutbar sein;
• im Mietverhältnis können die Kosten in der Regel auf die Parkplatzmiete überwälzt werden;
• Streitigkeiten beurteilen die Zivilgerichte.

Quelle: Bundesrat, Medienmitteilung vom 19. Juni 2026.

Die Ladestation am Parkplatz selbst gehört nicht zur beschriebenen Grundinstallation. Sie bleibt Sache der Nutzerin oder des Nutzers.

Wo steht die Vorlage im November 2026?

Die Vernehmlassung ist seit dem 12. Oktober 2026 abgeschlossen. Die Positionen gehen auseinander: SVIT Schweiz verlangt den Rückzug der Vorlage und sieht einen Eingriff in die Eigentumsrechte, Verbände der Elektromobilität fordern eine präzisere Definition der Zumutbarkeit. Der Bundesrat wertet die Antworten aus und verabschiedet danach eine Botschaft an das Parlament.

Für Sie heisst das: Heute gilt weiterhin Art. 647d ZGB und Art. 260a OR. Branchenbeobachter rechnen nicht vor etwa 2028 mit einem Inkrafttreten. Wird ein Fahrzeug 2027 geliefert, führt der Weg über den Versammlungsbeschluss oder die Zustimmung des Vermieters.

Und die Revision des Stockwerkeigentumsrechts?

Parallel läuft eine Revision des Stockwerkeigentumsrechts (Motion Caroni 19.3410). Der Bundesrat hat die Botschaft am 13. Mai 2026 verabschiedet. Sie regelt unter anderem die Begründung von Stockwerkeigentum vor dem Bau und ein Klagerecht für die Errichtung eines Erneuerungsfonds. Ladeinfrastruktur und die Quoren für bauliche Massnahmen sind nicht Gegenstand. Quelle: Bundesamt für Justiz, Stockwerkeigentumsrecht.

Einzellösung oder gemeinschaftliche Ladeinfrastruktur?

Für eine Stockwerkeigentümergemeinschaft gibt es zwei Grundansätze. Welcher passt, hängt von der Zahl der Parkplätze und der verfügbaren Leistung ab.

Die Ausbaustufen nach SIA-Merkblatt 2060

Das SIA-Merkblatt 2060 beschreibt Ausbaustufen für Parkplätze von A (keine Vorbereitung) bis D (Ladestation installiert). Die Stufen C1 (horizontale Zuleitung über den Parkplätzen, z. B. Stromschiene oder Flachkabel) und C2 (Erschliessung bis zum einzelnen Parkplatz) bilden die Grundinstallation. Die Ladestationen der Stufe D werden bei Bedarf angeschlossen.

Quelle: BFE / EnergieSchweiz, Leitfaden Ladeinfrastruktur im Stockwerkeigentum.

Laut Leitfaden lassen sich mit diesen Kosten pro Parkplatz die nötigen Mehrheiten oft finden, auch wenn erst eine Minderheit ein Elektroauto fährt. Welche Hardware für den einzelnen Haushalt sinnvoll ist, zeigt unser Beitrag Steckdose oder Wallbox zu Hause.

Wer bezahlt was in der häufigsten Variante?

In der vom Leitfaden empfohlenen Variante trägt die Gemeinschaft die Grundinstallation als Gemeinschaftskosten, inklusive Betrieb, Unterhalt und Erneuerung. Jede Stockwerkeigentümerin bezahlt die eigene Ladestation und den eigenen Strom. Weitere Varianten: Einzelne Eigentümer finanzieren die Grundinstallation selbst, oder ein Contractor erstellt und betreibt die Anlage gegen eine Gebühr.

Was kostet eine Ladestation im Stockwerkeigentum, und welche Förderung gibt es?

Die Arbeiten muss ein konzessionierter Elektroinstallateur nach der Niederspannungs-Installationsverordnung (NIV) ausführen. Er reicht beim Netzbetreiber ein technisches Anschlussgesuch und eine Installationsanzeige ein und erstellt nach Abschluss den Sicherheitsnachweis. Detaillierte Preise finden Sie in unserem Beitrag zu den Kosten einer Wallbox-Installation in der Schweiz.

Grössenordnungen

• Gemeinschaftliche Grundinstallation: rund CHF 500.– bis CHF 1'500.– pro Parkplatz.
• Vorbereitung eines einzelnen Parkplatzes: ähnliche Grössenordnung gemäss BFE-Leitfaden, mehr bei langen Leitungswegen.
• Wallbox: zusätzlich, je nach Leistung und Funktionen.

Alle Beträge exkl. MWST von 8.1 %.

Kantonale Förderung (vor der Bestellung prüfen)

Eine Bundesförderung für private Ladestationen gibt es nicht. Die Programme sind kantonal oder kommunal und ändern häufig:

In Bern, Aargau und St. Gallen lohnt sich die Nachfrage beim Energieversorger und bei der Gemeinde, viele EW haben eigene Programme. Zürich: kantonales Förderprogramm Ladeinfrastruktur.

Und eine einfache Steckdose?

Wer wenig fährt, kommt oft mit einer eigens abgesicherten T23- oder CEE-Steckdose aus, montiert von einem Elektroinstallateur. Auch sie berührt im Stockwerkeigentum gemeinschaftliche Teile und folgt denselben Mehrheitsregeln. Die Varianten vergleicht unser Beitrag zum Laden an der Steckdose in der Schweiz.

Mitarbeitende im Stockwerkeigentum mit Geschäftsfahrzeug: wer bezahlt, wer unterschreibt?

Das Gesuch stellt die mitarbeitende Person, als Stockwerkeigentümerin oder als Mieterin. Der Arbeitgeber ist weder Mitglied der Gemeinschaft noch Vertragspartei des Mietvertrags. Er kann nicht abstimmen und nicht unterschreiben. Er kann den Weg aber deutlich verkürzen.

Was der Arbeitgeber tun kann

• Vorabklärung oder Installation finanzieren, direkt beim Installateur oder gegen Rechnung.
• Ein vollständiges Dossier mitgeben: Ladebedarf, angestrebte Leistung, Messlösung, damit der Antrag an die Versammlung vollständig ist.
• Eine Lösung ohne Wallbox anbieten, wenn das Auto viele Stunden am Platz steht: oft reicht eine Steckdose. Siehe unsere Alternative zur Wallbox für Mitarbeitende.
• Offerten einholen: Voltaback installiert keine Ladestationen, hilft aber, Offerten konzessionierter Installateure zu vergleichen, über den Service Installation einer Ladestation.

Vom Arbeitgeber bezahlte Wallbox: Folgen für den Lohnausweis

Bezahlt der Arbeitgeber eine Wallbox, die ins Eigentum der mitarbeitenden Person übergeht, behandelt die Praxis dies als geldwerte Leistung, die auf dem Lohnausweis zu deklarieren ist. Bleibt sie Eigentum des Arbeitgebers und wird beim Austritt zurückgegeben, liegt eine Behandlung wie ein Arbeitsgerät nahe; eine amtliche Bestätigung dafür gibt es nicht. Klären Sie den Punkt mit der kantonalen Steuerverwaltung Ihres Sitzkantons. Im Stockwerkeigentum gehört die Frage, was beim Austritt mit der Wallbox geschieht, schon in den Beschluss.

Der Ladestrom: zu vergüten, unabhängig von der Hardware

Der Privatanteil von 0.9 % pro Monat setzt voraus, dass der Arbeitgeber sämtliche Kosten des Fahrzeugs trägt, einschliesslich Energie, ausser für längere private Fahrten. Wer den Ladestrom selbst bezahlt, senkt seinen Privatanteil nicht: Die Wegleitung hält fest, dass die Übernahme ausschliesslich der Kosten für das Aufladen von Elektrofahrzeugen nicht genügt. Quelle: ESTV, Wegleitung zum Lohnausweis 2026, Rz 21 und 23.

Im Stockwerkeigentum bezahlt die mitarbeitende Person oft einen von der Gemeinschaft oder vom Contractor festgelegten Tarif, der vom eigenen Haushaltstarif abweichen kann. Eine Vergütung nach effektiven Kosten muss diesen tatsächlichen Tarif verwenden. Voltaback stützt sich auf den MID-zertifizierten Zähler der Wohnung, nicht auf einen eigenständigen Kabelzähler; wird der Parkplatz über ein gemeinschaftliches System abgerechnet, gilt dessen Tarif als Grundlage. Das funktioniert mit Steckdose, Wallbox oder gemeinschaftlicher Infrastruktur: Vergütung des Heimladens.

Die praktischen Schritte für Fahrerinnen und Fahrer fasst unser Leitfaden zum Laden des Geschäftsautos zu Hause zusammen.

Was der Arbeitgeber vor der Fahrzeugbestellung entscheiden sollte

Im Stockwerkeigentum rechnet man in Monaten: eine ordentliche Versammlung pro Jahr, allenfalls eine ausserordentliche, dann Ausführung und Meldung an den Netzbetreiber. Klären Sie deshalb bei der Bestellung, nicht bei der Auslieferung:

1. Wo steht das Auto nachts? Einfamilienhaus, Stockwerkeigentum, Miete, Aussenparkplatz oder kein Parkplatz.
2. Welche Lösung genügt? Je nach Tageskilometern eine Steckdose oder eine Wallbox mit 11 kW.
3. Wer stellt den Antrag? Die mitarbeitende Person, mit einem Dossier des Unternehmens.
4. Welches Budget übernimmt das Unternehmen? Vorabklärung, Installation, Wallbox, zu welchen Bedingungen.
5. Wem gehört die Wallbox? Und was gilt beim Austritt oder beim Verkauf der Wohnung?
6. Wie wird der Strom vergütet? Pauschale von höchstens CHF 60.– pro Monat oder effektive Kosten gemäss Spesenreglement.
7. Und bis dahin? Laden am Arbeitsplatz oder öffentlich mit einer Ladekarte, gleich vergütet.

Welche Pflichten auf dem eigenen Firmenparkplatz gelten, regeln kantonale Energie- und Baugesetze: siehe unseren Beitrag zu Ladestationen auf dem Firmenparkplatz.

Ein ausgerüsteter Parkplatz und eine korrekte Vergütung

Im Stockwerkeigentum wie in der Miete entscheidet die Vorbereitung: ein klares technisches Dossier, eine verhältnismässige Lösung und eine Vergütungsregel, die vor der Auslieferung feststeht. Das Recht auf Laden wird den Weg vereinfachen, aber nicht vor einigen Jahren.

Damit Ihre Mitarbeitenden im Stockwerkeigentum korrekt vergütet werden, egal mit welcher Hardware, sprechen Sie mit dem Voltaback-Team.