Stazione di ricarica in proprietà per piani o in affitto: maggioranze, consenso del locatore e diritto alla ricarica

In Svizzera non esiste ancora un diritto legale alla ricarica: in proprietà per piani (PPP) una stazione di ricarica richiede di regola la doppia maggioranza dei comproprietari, e chi è in affitto ha bisogno del consenso scritto del locatore. Una modifica della legge sull'energia, posta in consultazione dal Consiglio federale il 19 giugno 2026, potrebbe obbligare in futuro i proprietari a realizzare un'installazione di base su richiesta.

Questa guida spiega quale maggioranza Le serve, come ottenere il consenso del locatore, che cosa prevede esattamente la riforma e a che punto è, quanto costa un'installazione in un'autorimessa condominiale e quali incentivi esistono in Ticino e negli altri Cantoni. Si rivolge anche ai datori di lavoro: quando un collaboratore con auto aziendale elettrica abita in un condominio, il vero ostacolo è spesso il posteggio. Voltaback, che rimborsa la ricarica a domicilio per oltre 200 aziende clienti, incontra questo caso ogni settimana.

In sintesi

• Proprietà per piani: una stazione di ricarica è un'opera edilizia «utile». Salvo diversa disposizione del regolamento, serve la maggioranza dei comproprietari che rappresenti anche la maggior parte della cosa (art. 647d CC).
• Studio preliminare: basta la maggioranza semplice per incaricare lo studio dei bisogni e di fattibilità.
• Affitto: consenso scritto del locatore (art. 260a CO).
• Riforma: consultazione chiusa il 12 ottobre 2026, nulla è ancora in vigore.
• Costo: da CHF 500.– a CHF 1'500.– per posteggio per l'installazione di base di un'autorimessa collettiva, secondo la guida di SvizzeraEnergia.

La situazione giuridica oggi: nessun diritto alla ricarica

A novembre 2026 il diritto svizzero non prevede un diritto individuale a installare una stazione di ricarica. Che Lei sia comproprietario o inquilino, serve un'autorizzazione: della comunione dei comproprietari in PPP, del locatore in affitto.

Non basta quindi una notifica seguita da un termine di attesa. Bisogna convincere, e per farlo serve un dossier solido. La buona notizia: la maggior parte dei rifiuti nasce dall'incertezza sulla potenza disponibile e sulla ripartizione dei costi, due punti che uno studio preliminare chiarisce.

Perché una wallbox tocca le parti comuni?

Anche se il Suo posteggio è attribuito in uso esclusivo, la linea che lo alimenta parte dal quadro generale dello stabile e attraversa l'autorimessa. Allacciamento, protezioni, canaline e talvolta il potenziamento dell'allacciamento dell'edificio riguardano parti comuni. Prima dei lavori occorre quindi una decisione della comunione. Fonte: UFE / SvizzeraEnergia, guida alla ricarica in proprietà per piani.

Proprietà per piani: quale maggioranza per una stazione di ricarica?

Il Codice civile distingue tre tipi di opere edilizie sulla cosa comune, ciascuno con la propria maggioranza:

Secondo l'opinione prevalente, ripresa dalla guida dell'UFE, di Swiss eMobility e delle associazioni immobiliari, sia la singola stazione di ricarica sia un'infrastruttura intelligente e ampliabile sono opere utili. Serve quindi la doppia maggioranza: più della metà dei comproprietari, che insieme detengano più della metà delle quote di valore (millesimi).

Il regolamento può prevedere altro

Il regolamento d'amministrazione e d'uso della Sua PPP può fissare altri quorum o concedere a ogni comproprietario il diritto di installare una stazione di ricarica a determinate condizioni. Lo legga per primo: spesso la risposta è lì.

Maggioranza semplice per lo studio preliminare

Prima di votare i lavori, l'assemblea può incaricare l'amministratore di uno studio dei bisogni, di fattibilità e degli incentivi. Per questa decisione basta la maggioranza semplice. Se l'amministratore dispone già di competenze e importi sufficienti, può svolgere lo studio anche senza delibera. La guida dell'UFE propone un modello di proposta all'assemblea. Fonte: UFE, guida per le comunioni di comproprietari.

I passi concreti

1. Sondaggio tra i comproprietari: chi ha o avrà un'auto elettrica nei prossimi cinque anni?
2. Incarico dello studio a maggioranza semplice o tramite l'amministratore.
3. Analisi tecnica da parte di un installatore elettricista concessionario: potenza dell'allacciamento, gestione del carico, percorso dei cavi, preventivo.
4. Proposta all'assemblea con varianti, costi e chiave di riparto.
5. Delibera a doppia maggioranza, salvo regolamento diverso.
6. Lavori, domanda di allacciamento e avviso d'installazione al gestore di rete, poi rapporto di sicurezza (RaSi).

Un'installazione realizzata senza delibera può dover essere rimossa a spese di chi l'ha fatta. Non ordini quindi la wallbox prima del voto.

In affitto: il consenso scritto del locatore

Chi è in affitto e vuole installare una stazione di ricarica o una presa dedicata modifica la cosa locata. L'articolo 260a del Codice delle obbligazioni richiede il consenso scritto del locatore. Senza di esso, il locatore può pretendere il ripristino dello stato originario.

L'art. 260a CO contiene altre due regole da negoziare subito:

• se il locatore ha dato il consenso, può esigere il ripristino alla fine della locazione solo se ciò è stato convenuto per iscritto;
• se alla fine della locazione l'opera conferisce alla cosa un plusvalore considerevole, l'inquilino può chiedere un'indennità, salvo diverso accordo scritto.

Nell'accordo con il locatore fissi per iscritto: chi paga, chi è proprietario della stazione, come si misura e si fattura l'elettricità e cosa succede alla fine del contratto. L'UFE pubblica una guida dedicata a inquilini e locatori. Fonte: UFE, guida alla ricarica negli immobili in locazione e Codice delle obbligazioni, art. 260a.

Inquilino in uno stabile in PPP

Se affitta un appartamento in proprietà per piani, servono due consensi: quello del Suo locatore e la delibera della comunione per le parti comuni. È il locatore, in quanto comproprietario, a presentare la richiesta all'assemblea.

La riforma: verso un diritto alla ricarica

Nel giugno 2025 il Parlamento ha accolto la mozione 23.3936 del consigliere nazionale Jürg Grossen sulla ricarica delle auto elettriche nelle locazioni e nella proprietà per piani. Il Consiglio nazionale l'aveva approvata nel 2024, il Consiglio degli Stati ha seguito nella sessione estiva 2025. Fonte: electrive, 12 giugno 2025.

Che cosa prevede il progetto in consultazione

Il 19 giugno 2026 il Consiglio federale ha posto in consultazione una modifica della legge sull'energia, con termine al 12 ottobre 2026. Secondo il comunicato ufficiale:

• i proprietari di immobili abitativi potrebbero essere obbligati a realizzare un'installazione di base per la ricarica dei veicoli elettrici, se inquilini o proprietari per piani lo chiedono;
• l'installazione di base comprende la linea di alimentazione fino al posteggio, un sistema di attribuzione del consumo e, se necessario, una gestione del carico;
• possono chiederla solo le persone che abitano nello stabile e il cui posteggio è stato ceduto insieme all'abitazione, sublocatari compresi;
• la realizzazione deve essere ragionevolmente esigibile;
• nella locazione i costi potranno di regola essere riversati sull'affitto del posteggio;
• le controversie saranno decise dai tribunali civili.

Fonte: Consiglio federale, comunicato del 19 giugno 2026.

La stazione di ricarica al posteggio non fa parte dell'installazione di base descritta: resta a carico dell'utente.

A che punto è la riforma a novembre 2026?

La consultazione si è chiusa il 12 ottobre 2026. Le posizioni divergono: gli ambienti immobiliari come SVIT Svizzera chiedono il ritiro del progetto, le associazioni della mobilità elettrica chiedono una definizione più precisa dell'esigibilità. Il Consiglio federale deve ora valutare le risposte e adottare un messaggio al Parlamento.

In concreto, oggi non cambia nulla: valgono gli art. 647d CC e 260a CO. Gli osservatori del settore non si aspettano un'entrata in vigore prima del 2028 circa. Per un veicolo consegnato nel 2027 la via resta la delibera dell'assemblea o il consenso del locatore.

E la revisione del diritto della proprietà per piani?

È in corso anche una revisione del diritto della proprietà per piani (mozione Caroni 19.3410): il Consiglio federale ha adottato il messaggio il 13 maggio 2026. Riguarda tra l'altro la costituzione della PPP prima della costruzione e un diritto d'azione per creare un fondo di rinnovamento. Non tratta la ricarica né le maggioranze per le opere edilizie. Fonte: Ufficio federale di giustizia, diritto della proprietà per piani.

Soluzione individuale o infrastruttura collettiva?

Per una comunione esistono due approcci. La scelta dipende dal numero di posteggi e dalla potenza disponibile.

I livelli di equipaggiamento SIA 2060

Il quaderno tecnico SIA 2060 descrive livelli di equipaggiamento dei posteggi da A (nessuna predisposizione) a D (stazione installata). I livelli C1 (linea principale orizzontale sopra i posteggi) e C2 (allacciamento fino al singolo posteggio) costituiscono l'installazione di base. Le stazioni di livello D si collegano poi secondo il bisogno.

Fonte: UFE / SvizzeraEnergia, guida alla ricarica in proprietà per piani.

Secondo la guida, con questi costi per posteggio la maggioranza si trova spesso anche quando solo una minoranza guida già un'auto elettrica. Per scegliere l'hardware di casa, veda il nostro articolo su presa o wallbox a domicilio.

Chi paga cosa nella variante più diffusa

Nella variante raccomandata dalla guida, la comunione finanzia l'installazione di base come spesa comune, compresi esercizio, manutenzione e rinnovo. Ogni comproprietario paga la propria stazione e la propria elettricità. Esistono altre varianti: uno o più comproprietari finanziano la base, oppure un fornitore esterno (contracting) la realizza e la gestisce dietro abbonamento.

Quanto costa una stazione di ricarica in condominio, e quali incentivi?

I lavori devono essere eseguiti da un installatore elettricista concessionario secondo l'ordinanza concernente gli impianti elettrici a bassa tensione (OIBT). L'installatore inoltra al gestore di rete la domanda di allacciamento e l'avviso d'installazione, poi rilascia il rapporto di sicurezza. In Ticino i gestori di rete sono, a seconda del Comune, ad esempio AIL, SES o le aziende comunali. I prezzi dettagliati sono nel nostro articolo sul costo di installazione di una wallbox in Svizzera.

Ordini di grandezza

• Installazione di base collettiva: circa CHF 500.– a CHF 1'500.– per posteggio.
• Predisposizione di un singolo posteggio: ordine di grandezza simile secondo la guida dell'UFE, di più se la linea è lunga.
• Wallbox: da aggiungere, secondo potenza e funzioni.

Importi IVA dell'8,1 % esclusa.

Incentivi cantonali (da verificare prima dell'ordine)

Non esiste un incentivo federale per le stazioni private. I programmi sono cantonali o comunali e cambiano spesso:

In Ticino le condizioni aggiornate sono sullo sportello della mobilità elettrica del Cantone; conviene chiedere anche al proprio Comune e all'azienda elettrica, che hanno spesso programmi propri.

E una semplice presa?

Chi percorre pochi chilometri spesso se la cava con una presa T23 o CEE dedicata, posata da un elettricista. Anche questa tocca le parti comuni in PPP e segue le stesse regole di maggioranza. Confronti le opzioni nel nostro articolo sulla ricarica da presa in Svizzera.

Collaboratore in PPP con auto aziendale: chi paga, chi firma?

La richiesta la presenta il collaboratore, come comproprietario o inquilino: il datore di lavoro non è membro della comunione né parte del contratto di locazione. Non può votare né firmare al suo posto. Può però semplificare molto il percorso.

Che cosa può fare il datore di lavoro

• Finanziare lo studio o i lavori, pagando l'installatore o rimborsando su fattura.
• Fornire un dossier completo: bisogno di ricarica, potenza prevista, soluzione di misura, perché la proposta arrivi completa in assemblea.
• Proporre una soluzione senza wallbox quando l'auto resta ferma molte ore: spesso basta una presa. Veda la nostra alternativa alla wallbox per i collaboratori.
• Aiutare a ottenere preventivi: Voltaback non installa stazioni, ma facilita il confronto tra installatori concessionari tramite il servizio installazione di una stazione di ricarica.

La wallbox pagata dal datore di lavoro e il certificato di salario

Se il datore di lavoro paga una wallbox che diventa proprietà del collaboratore, la prassi fiscale la considera una prestazione valutabile in denaro, da dichiarare nel certificato di salario. Se resta di proprietà del datore di lavoro e va restituita all'uscita, è più vicina a uno strumento di lavoro, ma nessun testo ufficiale lo conferma: lo faccia verificare dalla Divisione delle contribuzioni o dall'amministrazione fiscale del Cantone di sede. In PPP conviene stabilire già nella delibera cosa succede alla wallbox quando il collaboratore lascia l'azienda.

L'elettricità: da rimborsare, qualunque sia l'hardware

La quota privata dello 0,9 % al mese presuppone che il datore di lavoro sostenga tutti i costi del veicolo, energia compresa, salvo i lunghi viaggi privati. Un collaboratore che paga da sé la ricarica non riduce la propria quota privata: le Istruzioni precisano che la sola assunzione dei costi di ricarica dei veicoli elettrici non basta. Fonte: AFC, Istruzioni per il certificato di salario 2026, nm. 21 e 23.

In PPP il collaboratore paga spesso una tariffa fissata dalla comunione o dal gestore del sistema di ricarica, a volte diversa dalla propria tariffa domestica. Il rimborso al costo effettivo deve usare questa tariffa reale. Voltaback si basa sul contatore certificato MID dell'abitazione, non su un contatore autonomo nel cavo; se il posteggio è fatturato da un sistema collettivo, la base è la tariffa di quel sistema. Funziona con una presa, una wallbox o un'infrastruttura collettiva: rimborso della ricarica a domicilio.

Per i collaboratori frontalieri che abitano in Italia valgono le regole del luogo di residenza per l'installazione; il rimborso dell'elettricità segue invece il regolamento spese dell'azienda svizzera. I passi pratici per il conducente sono nella nostra guida alla ricarica dell'auto aziendale a casa.

Le decisioni da prendere prima di ordinare il veicolo

In PPP i tempi si contano in mesi: un'assemblea ordinaria all'anno, eventualmente una straordinaria, poi i lavori e l'avviso al gestore di rete. Ponga queste domande al momento dell'ordine, non alla consegna:

1. Dove passerà la notte l'auto? Casa unifamiliare, PPP, affitto, posteggio esterno o nessun posteggio.
2. Quale soluzione basta? Secondo i chilometri giornalieri, una presa dedicata o una wallbox da 11 kW.
3. Chi presenta la richiesta? Il collaboratore, con un dossier fornito dall'azienda.
4. Quale budget copre l'azienda? Studio, installazione, wallbox, e a quali condizioni.
5. Di chi è la wallbox? E cosa succede all'uscita del collaboratore o alla vendita dell'appartamento.
6. Come si rimborsa l'elettricità? Forfait di CHF 60.– al mese al massimo o spese effettive, secondo il regolamento spese.
7. E nel frattempo? Ricarica al lavoro o sulla rete pubblica con una carta di ricarica, rimborsata allo stesso modo.

Gli obblighi sul posteggio aziendale dipendono dalle leggi cantonali sull'energia e sull'edilizia: veda il nostro articolo sulle stazioni di ricarica nel posteggio aziendale.

Un posteggio attrezzato, un rimborso corretto

In proprietà per piani come in affitto, la chiave è la preparazione: un dossier tecnico chiaro, una soluzione proporzionata e una regola di rimborso decisa prima della consegna del veicolo. Il diritto alla ricarica semplificherà il percorso, ma non prima di qualche anno.

Perché i Suoi collaboratori in condominio siano rimborsati al giusto prezzo, con qualsiasi hardware, contatti il team Voltaback.