Carregador no condomínio: o direito a instalar com o novo regime da mobilidade elétrica (DL 93/2025)

Em resumo. Em Portugal, qualquer condómino, arrendatário ou ocupante legal pode instalar, a expensas próprias, um ponto de carregamento no seu lugar de garagem sem aprovação prévia da assembleia de condóminos. Se a obra passar pelas partes comuns, tem de avisar a administração por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência, e o condomínio só se pode opor por um número limitado de motivos.

Estas regras vêm do novo regime jurídico da mobilidade elétrica, o Decreto-Lei n.º 93/2025, em vigor desde 19 de agosto de 2025, que revogou o regime anterior. Este artigo explica quem pode instalar, como fazer o aviso, quando o condomínio pode recusar, quanto custa e quem paga quando o carro é uma viatura de empresa. Depois da instalação, a Voltaback permite à empresa reembolsar o carregamento ao custo real, mesmo num prédio.

O que diz o novo regime da mobilidade elétrica

O Decreto-Lei n.º 93/2025, de 14 de agosto, aprovou o novo Regime Jurídico da Mobilidade Elétrica (RJME). Transpõe o regulamento europeu sobre infraestruturas para combustíveis alternativos (AFIR) e substitui por completo o regime de 2010, que foi revogado.

Para os condomínios, a regra central está no artigo 23.º, segundo as análises dos escritórios de advogados que acompanharam o diploma:

• Quem: qualquer condómino, arrendatário ou ocupante legal de uma fração;
• O quê: um ponto de carregamento para uso exclusivo ou partilhado, no estacionamento do edifício;
• Como: a expensas próprias, sem necessidade de aprovação prévia da assembleia.

Fontes: Diário da República, DL 93/2025, Abreu Advogados, novo regime jurídico, Cuatrecasas, guia prático.

Os pontos de carregamento privados, como os de um condomínio, não precisam de estar ligados à rede MOBI.E. O titular do lugar pode instalá-los, desde que cumpra as regras técnicas aplicáveis.

Quem pode exercer o direito, e em que lugar

O direito a instalar está ligado ao lugar de estacionamento de que a pessoa dispõe no edifício. Na prática:

Tomada reforçada ou wallbox: as duas contam

O regime fala de ponto de carregamento, não de um equipamento em particular. Uma tomada reforçada num circuito dedicado e uma wallbox são ambas abrangidas, desde que cumpram as regras técnicas. A tomada reforçada é mais barata e chega para quem faz até cerca de 100 km por dia; a wallbox carrega mais depressa e permite programar o carregamento para as horas de vazio.

Arrendatário: o que combinar com o senhorio

O regime dá ao arrendatário o direito a instalar, mas o equipamento fica numa fração que não é sua. Antes da obra, combine por escrito com o proprietário:

• se o carregador fica na fração no fim do arrendamento ou é retirado, e quem paga a reposição;
• se há compensação pelo valor deixado no imóvel;
• se o aumento de potência contratada se mantém depois da sua saída;
• quem trata das eventuais avarias da instalação fixa.

Um acordo de meia página evita a discussão no dia da entrega das chaves.

Passo a passo: o aviso à administração

Quando a instalação passa pelas partes comuns (caminho de cabos, quadro de serviços comuns, coluna montante), o aviso é obrigatório.

1. Peça um orçamento a um instalador registado na DGEG, com o traçado dos cabos e a origem da alimentação (o seu contador ou o quadro comum).
2. Escreva à administração do condomínio (e ao proprietário, se for arrendatário) com pelo menos 30 dias de antecedência em relação à data prevista.
3. Junte o projeto: localização do carregador, traçado, potência, instalador, calendário.
4. Use um meio com prova de receção: carta registada com aviso de receção ou e-mail com confirmação de leitura. O prazo conta a partir da receção.
5. Aguarde a resposta: o condomínio tem 30 dias para se pronunciar.

Fonte: Caetano, comunicação ao condomínio.

Modelo de aviso à administração

Um aviso claro evita a maior parte das discussões. Pode adaptar este modelo:

Exmos. Senhores,

>

Na qualidade de [condómino / arrendatário] da fração [letra], com o lugar de estacionamento n.º [número], venho comunicar, nos termos do regime jurídico da mobilidade elétrica (Decreto-Lei n.º 93/2025), a intenção de instalar, a expensas próprias, um ponto de carregamento para veículo elétrico nesse lugar.

>

A instalação será feita pela entidade instaladora [nome], registada na DGEG, com início previsto a [data, pelo menos 30 dias após a receção desta carta]. A alimentação será feita a partir do contador da minha fração, com o traçado descrito no projeto em anexo.

>

Com os melhores cumprimentos,

[nome, contacto]

Junte o orçamento, o traçado e a declaração de que o instalador está registado. Se for arrendatário, envie cópia ao proprietário.

Quanto tempo demora instalar um carregador no condomínio?

O calendário típico, desde a decisão até ao primeiro carregamento:

Sem oposição, conte com 1,5 a 2 meses. Se o condomínio optar por uma solução partilhada a instalar em 90 dias, o prazo pode chegar a 4 meses. Em casos que exijam comunicação prévia à câmara municipal, nos termos do regime da urbanização e edificação, junte o tempo de tramitação.

Quando é que o condomínio se pode opor

A oposição só é válida por um dos motivos previstos na lei:

A decisão é tomada pela maioria do valor total do prédio, por escrito e fundamentada, no prazo de 30 dias. Uma recusa fora de prazo ou com outro motivo não impede a instalação. Fontes: Abreu Advogados, Caetano.

E se a administração não responder?

Se, 30 dias depois da receção do aviso, não houver uma oposição escrita, fundamentada e tomada pela maioria do valor do prédio, pode avançar com a instalação. Guarde a prova da receção e uma cópia do aviso: são a sua defesa se o tema voltar a ser discutido numa assembleia.

Se a oposição chegar dentro do prazo mas invocar um motivo que não consta da lei (estética, "falta de consenso", receio genérico de incêndio sem parecer técnico), não tem valor de recusa. Em caso de bloqueio, a via é a mediação, o julgado de paz ou o tribunal; antes disso, uma reunião com o administrador e o instalador resolve muitas vezes a questão.

Quando o condomínio escolhe a solução partilhada, esta tem de assegurar os mesmos serviços e a mesma tecnologia que a solução individual, e responder às necessidades de todos os potenciais utilizadores.

Conselho: se o condomínio optar por uma solução partilhada em 90 dias, peça o calendário por escrito. É o motivo mais usado e o único que adia a sua instalação sem a recusar.

Regras técnicas e quem pode instalar

Um carregador doméstico é uma instalação elétrica de baixa tensão. Aplica-se:

• As Regras Técnicas das Instalações Elétricas de Baixa Tensão (RTIEBT), secção 722, dedicada à alimentação de veículos elétricos: circuito dedicado por veículo, proteção diferencial adequada;
• A Portaria n.º 128/2026/1, com as regras técnicas dos pontos de carregamento previstas no novo regime;
• Um instalador registado na DGEG, que entrega uma declaração de conformidade no fim da obra.

Uma extensão da tomada da garagem não é uma instalação de carregamento: o carregamento regular de um carro exige um circuito próprio. Os critérios para escolher entre tomada reforçada e wallbox estão no nosso artigo sobre a melhor tomada reforçada.

Potência contratada

Uma wallbox de 7,4 kW numa fração com 6,9 kVA obriga em regra a subir para 10,35 kVA, ou a limitar o carregamento a cerca de 3,7 kW. Subir a potência tem dois custos: o termo de potência diário, mais alto, e a perda da taxa reduzida de IVA a 6 % sobre os primeiros 200 kWh, que só se aplica até 6,9 kVA. Uma wallbox com gestão dinâmica de carga, que reduz a potência quando o forno ou a máquina de lavar estão ligados, permite muitas vezes manter os 6,9 kVA.

Alimentação: do seu contador ou das partes comuns?

• A partir do contador da sua fração: a solução mais simples. A eletricidade entra na sua fatura, e o carregador é da sua responsabilidade.
• A partir do quadro de serviços comuns: o condomínio tem de acordar a forma de faturar a energia consumida (submedição, repartição). Pode ser necessária uma decisão da assembleia, porque se mexe numa instalação comum.

O novo regime permite ainda contadores e pontos de entrega separados para o carregamento, mesmo numa instalação partilhada.

Quem paga a eletricidade: três configurações

O condomínio não deve suportar o carregamento de um condómino sem uma forma fiável de imputar o consumo. Uma tomada comum da garagem usada para carregar sem medição é a situação que mais conflitos gera: o consumo acaba na fatura das partes comuns, paga por todos.

Fonte: Postal, quem paga o carregamento no condomínio.

Segurança: sem extensões nem improvisos

Uma extensão a partir de uma tomada da garagem, ou um cabo passado pela janela, não é uma instalação de carregamento: aquece durante horas e é um risco real de incêndio. A DGEG publica um guia técnico das instalações elétricas para alimentação de veículos elétricos que serve de referência aos instaladores.

Antes de começar a carregar, confirme também junto da sua seguradora que o seguro da habitação, e o seguro do edifício no caso do condomínio, cobre os danos elétricos e o incêndio ligados a um ponto de carregamento. Um carregador instalado por um técnico habilitado, com declaração de conformidade, facilita qualquer participação.

Quanto custa instalar um carregador no condomínio

Uma wallbox instalada em casa custa, segundo os instaladores, cerca de 800 a 2 500 € chave na mão em 2026. Num condomínio, o preço sobe com a distância entre o contador e o lugar de garagem: cada metro de cabo, calha e furação conta. O detalhe está no artigo sobre o preço da instalação de um carregador.

A Voltaback não instala carregadores, mas ajuda a obter orçamentos de instaladores e a comparar propostas. Saiba mais sobre a instalação de um carregador.

O que compõe o preço

Apoios do Fundo Ambiental

O Fundo Ambiental tem financiado carregadores em condomínios: nos últimos avisos, 80 % do carregador até 800 € e 80 % da instalação elétrica até 1 000 € por lugar. A segunda fase de 2026 decorreu de 11 de junho a 27 de julho de 2026 e a dotação esgotou rapidamente. Em novembro de 2026 não há aviso aberto; um novo programa para 2027 foi anunciado na imprensa, mas os detalhes ainda não são conhecidos. Fontes: ECO, apoios 2026, Caetano.

As empresas não são elegíveis para os apoios à compra de veículos. Os apoios disponíveis para empresas estão no artigo sobre os apoios ao carregamento nas empresas.

Lugares não atribuídos: a solução coletiva

Em muitos prédios, os lugares de garagem não estão atribuídos a cada fração. O direito individual perde então sentido prático: não há um lugar "seu" onde instalar. Nesse caso, a via é coletiva:

• a assembleia decide uma infraestrutura comum (pré-cablagem, carregadores partilhados);
• a energia é repartida por submedição ou por um operador contratado;
• o condomínio pode candidatar-se aos apoios, quando há aviso aberto.

Uma infraestrutura coletiva é tratada como uma melhoria das partes comuns: é aprovada pela assembleia por maioria simples e o investimento comum é repartido entre os condóminos segundo a permilagem, enquanto a energia e os carregadores individuais são pagos por quem os usa. Tem duas vantagens: evita obras repetidas sempre que um novo condómino compra um elétrico e permite gerir a potência do prédio de forma global. Exige, em contrapartida, um investimento inicial maior e uma decisão coletiva.

Num prédio antigo, vale a pena pedir primeiro um estudo da potência disponível na coluna montante. Se vários condóminos quiserem carregar, um reforço da alimentação ou um sistema de gestão de carga partilhado pode ser indispensável.

Fonte: Doutor Finanças, carregar um carro elétrico num condomínio.

Nos edifícios novos com estacionamento, a pré-cablagem passou a ser obrigatória segundo a Portaria n.º 128/2026/1.

Viatura de empresa: quem paga e quem assina

Quando o carro é uma viatura de empresa, há duas questões distintas.

1. A instalação. O direito a instalar pertence ao condómino ou ao ocupante da fração, isto é, ao colaborador. É ele que faz o aviso ao condomínio. A empresa pode pagar a instalação, total ou parcialmente, se a política de viaturas o previr. Convém fixar por escrito a quem pertence o equipamento e o que acontece se o colaborador sair da empresa.

2. A eletricidade. Se o carregador estiver ligado ao contador da fração, cada kWh do carro entra na fatura do colaborador. A empresa reembolsa-o. Em Portugal não há valor fixo legal para isso: a Autoridade Tributária pede uma despesa documentada e um critério de repartição razoável. As regras estão no guia do condutor de viatura de empresa.

Opção: um ponto de entrega separado em nome da empresa permite recuperar o IVA da eletricidade, mas exige obra e um contrato por colaborador.

O que a empresa deve decidir antes de encomendar a viatura

Quando o colaborador vive num prédio, as questões de carregamento devem estar resolvidas antes de a viatura chegar. Uma lista curta para o gestor de frota e os recursos humanos:

• Lugar: o colaborador tem um lugar de garagem próprio, um lugar de uso exclusivo ou apenas estacionamento livre?
• Equipamento: tomada reforçada ou wallbox, e quem escolhe o instalador?
• Financiamento: a empresa paga a instalação, comparticipa ou não paga nada?
• Propriedade: o equipamento fica para o colaborador, é retirado ou é transferido para a viatura seguinte?
• Saída do colaborador: há reembolso proporcional do equipamento pago pela empresa?
• Reembolso da energia: como serão medidos os kWh e a que preço serão reembolsados?
• Alternativa: se o condomínio não permitir uma instalação rápida, onde carrega o colaborador entretanto (escritório, posto público com cartão da empresa)?

Escrever estas respostas na política de viaturas evita negociações caso a caso e garante o mesmo tratamento a todos os condutores.

Depois da instalação: carregar nas horas certas

Com um carregador próprio, o custo do carregamento depende sobretudo da opção tarifária. Numa tarifa bi-horária, os kWh em vazio custam bastante menos do que em fora de vazio: na tarifa regulada de novembro de 2026, 0,1143 € contra 0,2045 € por kWh, sem IVA. Programar o carregamento para começar às 22:00 basta para tirar partido desta diferença.

Atenção à mudança anunciada pela ERSE: entre julho e dezembro de 2027, o início do vazio passa das 22:00 para as 22:30 nas tarifas bi-horárias de ciclo diário. Quando o seu contrato mudar, ajuste a programação da wallbox ou do carro. Os pormenores sobre a escolha da tarifa estão no artigo sobre o carregamento em casa.

Depois da instalação: reembolsar ao custo real

Num condomínio, o colaborador paga a eletricidade do carro na sua fatura, ou através de uma repartição do condomínio se o carregador estiver no quadro comum. Em ambos os casos, a empresa precisa de saber quantos kWh foram carregados e a que preço.

A Voltaback mede os kWh carregados em casa por cada viatura a partir dos dados do fabricante, sem caixa e sem carregador conectado. A Voltaback apoia-se no contador certificado MID da habitação, e não num contador autónomo instalado no cabo, aplica o preço real do contrato do colaborador e gera o extrato mensal que este debita à empresa. Funciona com qualquer carregador ou tomada, num prédio ou numa moradia, e a empresa nunca recebe a geolocalização do condutor. Veja como funciona o reembolso do carregamento em casa.

Instalar com o condomínio, reembolsar sem complicações

O novo regime tornou o carregamento em prédio muito mais simples: aviso de 30 dias, oposição limitada, nenhuma votação prévia. O passo seguinte, para quem conduz uma viatura de empresa, é que cada kWh seja reembolsado ao preço certo.

A Voltaback trata dessa parte para as empresas, sem hardware e sem obras adicionais. Fale com a nossa equipa para ver como funciona na sua frota.